广深楼市实探:“冰与火”之歌
5月28日,广州、深圳两市正式官宣楼市新政落地。落地后的政策效应如何?上海证券报记者近日走访了两市的多个楼盘。
新政落地后,广州中心城区的新盘开始热了起来,不少楼盘的去化速度明显加快。
广州市住房和城乡建设局官网数据显示,近一周广州新建商品房日均成交181套。新政落地首日(5月29日)单日成交355套,高于近一周平均水平96.1%,其中,住宅成交196套。
记者探访了解到,部分楼盘营销策略变成了“一日一策”,这从楼盘的海报内容可窥探一二。
5月28日新政落地当晚,不少楼盘第一时间推出“首付15%,xx万就能上车”的海报;5月29日晚,上述海报宣传语就换成了“新政落地首日,现已热销xx套”。5月30日白天,海报内容变成了“新政风口,6月1日回收特惠折扣”。
保利燕语堂悦高级置业顾问邓贵华向记者证实,该楼盘将在6月1日回收特惠折扣,“预计涨幅在2%—3%”。在他看来,不少楼盘选择在这个时候纷纷回收折扣,是开发商们想借市场回暖的机会多回点利润。
据记者初步统计,目前广州已有16个楼盘发出了涨价的信息,且大多都是通过回收过往折扣的方式,这些楼盘遍布荔湾、黄埔、番禺、天河、白云、海珠、增城这7大区域。
此外,诸葛找房数据显示,广州24小时涨价房源量为237套,较5月28日增加92套,环比上涨63.4%。
在深圳,也有部分项目发布“即将收回折扣”的海报。比如位于深圳龙岗的星河·盛境御府楼盘,表示将于6月1日起回收2个点折扣;位于龙岗的静安府宣布优惠截止日期为5月31日24时,之后回收2%的折扣。
有多位新房中介向记者表示,其实从“5·17新政”出台的第二周开始,就有个别楼盘打出了“即将涨价”的旗号,本质上只是为了制造紧张感。
邓贵华告诉记者,广州楼市新政落地几个小时后,就有之前的客户下班后直接过来刷卡成交,还有客户远程转账锁定房源。“28日晚上12点,我们还有同事在营销中心帮客户签约。”邓贵华说,当晚该楼盘就成交了6套。
“今天卖得最多了,个人销售业绩马上1个亿。”5月29日晚上6点,中海大境的高级置业顾问严远东在朋友圈分享道。严远东告诉记者,“5·17新政”后,中海大境客户的成交周期明显缩短,最近几套从第一次看房到最终成交都只有几天时间,“今天中午,一个猎德村民来售楼部看了1个多小时,就转账20万元下定了”。
中指研究院的数据显示,“5·17新政”落地以来,广州中心区多个楼盘来访量较前一周有50%—100%的涨幅,外围区域多个楼盘来访量也有30%—50%的涨幅。
张立华(化名)来广州7年,他告诉记者,这次广州购房政策“大松绑”让他有点心动,但考虑到小孩上学的问题,他还是想再看看,“主要是看到其他城市有买房送户口的政策,想等等广州出台类似的政策”。
5月29日下午,记者来到深圳鸿荣源博誉府项目,并没有见到预想中的“火热”场景,甚至有一丝冷清。该项目一位销售经理告诉记者,此前新政出台,的确刺激了深圳的楼市出现反弹,大家的信心也有所回升,但这毕竟是有限的。“像我们这种不属于豪宅范畴,可总价在850万元以上的改善型楼盘,新政落地的刺激效果并不明显。但对于那些购房预算在500万元左右,又希望可以买到小三房的刚需客群,首付比例与贷款利率双双下滑,是个利好信息”。
深圳房百通网络信息咨询公司新房项目部总监李访告诉记者,从“5·17新政”出台后的第二周开始,整个深圳楼市的热度有所下滑,仍能保持热度的楼盘基本是降价明显,或处在相对优势区位的刚需楼盘。
美联物业全国研究中心总监何倩茹认为,楼盘客流量、成交量分化就是目前的市场规律,所以想单单凭借降低首付、降低贷款利率就使所有楼盘都“活过来”是不现实的。即使政策环境变好了,短期内,客户仍然会用放大镜来看房,所以楼盘的性价比显得特别重要,“均价在4万元—5万元/平方米的住房,是目前深圳市场成交的主流产品”。
在中指研究院华南分院高级分析师孙红梅看来,首付和利率的降低,意味着购房者可以更容易地进入房地产市场,这对于许多收入稳定的年轻家庭来说,无疑是一个好消息,预计短期成交量会有所提升。
何倩茹向记者分析称:“首付降低了,除非房贷利率下调幅度特别大,不然月供增加是大概率发生的情况。但是,目前的房价比之前已经回调了许多,大家认为价格差不多触底了。而且可以用更少的钱锁定当前的低价,大家就更容易产生购房的冲劲。据我们按30年期的按揭测算,后续月供累计增加的部分,与首付比例下调要少付的部分很接近,少付部分每个月理论上也有利息,算下来也是一笔划算的交易。”
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