記者從11月24日開幕的省十三屆人大常委會第十九次會議上獲悉，我省正開展民法典涉及法規專項清理工作，將修改6件、廢止2件地方性法規。在修改的6件法規中，《江蘇省物業管理條例》根據民法典精神修改幅度較大。

　　《中華人民共和國民法典》已於今年5月28日由十三屆全國人民代表大會第三次會議通過，將於明年1月1日起施行。

　　習總書記在中央政治局第二十次集體學習時指出，對同民法典規定和原則不一致的國家有關規定，要抓緊清理，該修改的修改，該廢止的廢止。6月29日，全國人大常委會辦公廳發出《關於開展民法典涉及法規專項清理工作的函》，要求各地對地方性法規開展清理，做好民法典實施前的有關准備工作，維護國家法制統一、尊嚴和權威。

　　——《江蘇省農村集體資產管理條例》《江蘇省城鄉規劃條例》不存在與民法典以及相關上位法不一致的情形，不需要修改﹔

　　——《江蘇省土地管理條例》《江蘇省農民專業合作社條例》已經列入今年立法計劃進行全面修訂﹔

　　——《江蘇省物業管理條例》《江蘇省城市房地產交易管理條例》《江蘇省海域使用管理條例》《江蘇省不動產登記條例》《江蘇省農村土地承包經營權保護條例》《江蘇省審計條例》等6件法規，部分條款存在與民法典及相關上位法不一致情形，需要集中打包修改﹔

　　——《江蘇省經紀人條例》《江蘇省村鎮規劃建設管理條例》存在與民法典及相關上位法不一致情形，且主要內容不符合當前實際，需要予以廢止。

　　記者注意到，本次修改了結合了疫情防控工作下的新形勢，明確物業服務企業和業主的相關責任和義務，既增加規定物業服務企業應當執行政府依法實施的應急處置措施和其他管理措施，積極配合開展相關工作，也要求業主應當依法予以配合。

　　選聘、解聘物業服務企業，特別是新老物業交接環節，近年來矛盾較為集中。本次修改從多方面作了回應。

　　在解聘方面，增加了“業主依照法定程序共同決定解聘物業服務企業的，可以解除物業服務合同”的規定，並明確“決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務企業，但是合同對通知期限另有約定的除外”。

　　在續聘或另聘程序上，原有規定作了修改。從業主角度，此次修改規定“物業服務合同期限屆滿九十日前，業主委員會應當組織召開業主大會會議，決定續聘或者另聘物業服務企業，並將決定書面通知原物業服務企業，但是合同對通知期限另有約定的除外﹔從物業服務企業角度，也規定決定不再續簽物業服務合同的，應當在物業服務合同期限屆滿九十日前書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外﹔雙方作出相關決定后，都需要同時書面告知物業所在地的縣（市、區）物業管理行政主管部門和街道辦事處（鄉鎮人民政府），並在物業管理區域顯著位置公告。

　　如果業主依法共同決定續聘，新修改的法規明確，業主委員會應當在物業服務合同期限屆滿前與原物業服務企業續簽物業服務合同。如果物業服務合同期限屆滿，業主沒有依法作出續聘或者另聘決定，物業服務企業繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知另一方當事人。

　　新老物業服務企業交接，有時會出現老物業不走、新物業進不來的情況。本次修改明確規定，物業服務合同終止的，原物業服務企業應當按照約定期限，沒有約定期限的應當在物業服務合同終止之日起十五日內，退出物業管理區域，並向業主委員會、決定自行管理的業主或者其指定的人履行交接義務。

　　交接時也可能出現新物業還未確定的情況。本次修改規定老物業可以繼續服務，“物業服務合同終止后，在業主或者業主大會選聘的新物業服務企業或者決定自行管理的業主接管之前，原物業服務企業應當繼續處理物業服務事項，維持正常的物業管理秩序，並可以請求業主支付該期間的物業費”。

　　本次修改還就群眾和物業兩方面反映較多的共性問題作了回應。一是條例增加規定利用業主的共有部分產生的收入，在扣除合理成本之后，所得收益屬於業主共有，應當單獨列賬﹔

　　二是按照民法典規定，降低了住宅物業需要使用共有部分增設電梯等進行二次開發、改造的表決門檻，經專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意即可﹔

　　三是對不交物業費的問題，物業服務企業在催告無效時可以提起訴訟或者申請仲裁，但不得採取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交。

　　四是根據民法典中緊急使用維修資金的主體隻有業主大會和業主委員會的規定，將原條例中物業服務企業和相關業主剔除出了可以申請使用建筑物及其附屬設施的維修資金的范疇。

　　在其他法規修改中，一項重點是體現“放管服”改革精神，如《江蘇省城市房地產交易管理條例》修改中刪除房地產價格評估機構資質的規定﹔《江蘇省不動產登記條例》增加規定“電子証書、証明與紙質証書、証明具有同等法律效力”﹔制定於2001年的《江蘇省經紀人條例規定》的經紀人備案、驗照、企業年檢等主要制度，與現行上位法不相一致，也與“放管服”改革要求不相符，其他內容在相關法律、法規中已有規定，故擬予廢止。

　　另外，《江蘇省城市房地產交易管理條例》對不得抵押的房地產范圍、房地產抵押合同的生效日期等與民法典有關規定不一致的內容進行修改﹔按照國家有關規定，增加辦理房屋網簽備案手續的內容﹔刪除商品房預售實際交付面積與預售合同約定面積不一致時的處理方式等與國家有關規定不一致的條款。《江蘇省不動產登記條例》根據民法典、農村土地承包法，增加以土地經營權抵押可以依法辦理不動產抵押登記的內容。